| 買い換えの諸費用および税金 |
| 買い換えのときには、初めて家を買うときと同様に諸費用や税金がかかります。 ただ、初めて買うときと違うのは「売るとき」の諸費用・税金がかかること。 特に税金にはいろいろな特例が関係してくるのでちょっと複雑です。 |
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| ●仲介手数料 |
まず、今住んでいる住宅を売るときには仲介会社に仲介手数料を払わなければなりません。
金額は「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。
また、買い換え先の住宅を買うときにも仲介会社を介した場合は、売りと買いの2回分の仲介手数料がかかります。
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| ●譲渡所得にかかる税金 |
今住んでいる住宅を売って売却益が出た場合は、その売却益(譲渡所得)に対して所得税がかかります。 譲渡所得は「売却価格−取得費(購入価格−減価償却費＋購入諸費用)−売却費用」で算出されます。
おおざっぱにいうと「売った価格から買った価格と諸費用を差し引いた金額」というこ とです。 なお、譲渡所得への課税には特例として「3000万円特別控除」と「居住用財産の買い換 え特例」が用意されています。
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■3000万円特別控除 |
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譲渡所得のうち3000万円までは課税を免除してもらえるという特例です。 控除を受けるには売却した翌年に確定申告をしなければなりません。 また、この控除を受けると買い換え先の住宅で住宅ローン控除を受けられなくなるので注意が必要です。
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■特定の居住用財産の買い換え特例 |
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譲渡所得への課税を、次に買い換えるまでまるまる繰り延べにできるという特例です。 ただし、この特例を受けるには本人が10年以上住んでいた住宅であることなどの条件を満たす必要があります。
この特例を使うと、3000万円特別控除や住宅ローン控除は受けられません。 |
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■居住用財産の譲渡損失の繰越控除 |
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譲渡所得がマイナス、つまり譲渡損失が出た場合は売却した年の所得から差し引けば所得税および住民税が軽くなります。
譲渡損失が所得よりも大きく、差し引き切れない場合は翌年から最長3年間にわたって所得からの控除を繰り越すことが可能です。
この居住用財産の譲渡損失の繰越控除は2003年12月31日の譲渡までの時限措置になっています。 |
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| ●買い換え後の資金計画に無理がないこと |
担保割れや頭金不足で買い換えると、資金計画に無理が出ることも考えられます。
とくに退職後も住宅ローンの返済に追われることのないよう、年齢と返済期間との兼ね合いに注意が必要です。 |
| ●その他の費用 |
仲介手数料のほかに、売却の際には売買契約書に貼る印紙税がかかります。
加えて、買い換え先の住宅を買う際には初めて家を買うときと同様の費用が必要です。 |
| ●つなぎ融資が必要なケースも多い |
買い換えでは資金繰りのトラブルが起きやすいのですが、トラブルを未然に防ぐ手段としてつなぎ融資を利用するケースも多くなります。 買い換えのときのつなぎ融資には「買い換えつなぎ」と「抵当権抹消つなぎ」があり、それぞれ利息や手数料などが必要です。 買い換えつなぎとは、購入代金の支払日までに頭金として予定していた売却代金が受け取れない場合に利用するもの。
また、公的融資を利用するため、売り主や買い主が現在借りている公的融資を全額繰り上げ返済するのに使うのが抵当権抹消つなぎです。
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0120-975-374