不動産手付け金・手付け解除・契約解除・住宅ローンの減額・不動産契約の費用負担

よくされる住宅売買相談 - 回答
	税金・法律について

		A01	大きく分けて、家を取得する時にかかる税金、家を持っているとかかる税金、家を売るとかかる税金があります。・家を取得する時にかかる税金：印紙税、登録免許税、　不動産取得税、消費税、贈与税・家を持っているとかかる税金：固定資産税、都市計画税・家を売るとかかる税金：所得税（譲渡所得）、印紙税印紙税とは、土地売買契約や工事請負契約書や金銭消費契約書を取り交わす際に必要な税金のこと。契約金額によって額は違います。登録免許税とは、所得した土地建物を登記する際に必要な税金のこと。土地を購入したり、建物を建設した際には、必ずその時点で、不動産に関する権利の変動を証明し、権利を保護するために登記が必要です。不動産取得税とは、家屋の建築（新築、増築、改築）、土地や家屋の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときにかかる地方税。増築の場合も、取得とみなされると税金がかかります。また、相続による取得の場合は相続税となり、不動産取得税はかかりません。固定資産税は、毎年１月１日現在において持っている土地や建物に対して課税される地方税。原則として評価額の1.4％が固定資産税となります。都市計画税とは、毎年１月１日現在において持っている市街化区域内の土地や建物に対して課税される地方税。このほかに、住宅取得にかかわる税金について、住宅ローン控除と住宅取得資金の贈与の特例というものがあります。　詳しくは、担当者にお尋ねください。

		A02	建ぺい率とは、敷地の広さに対してどの程度の大きさの建物が建てられるかと言う制限です。例えば、建ぺい率50％の場合、100坪の土地だと建坪50坪の建物が建てられると言うことです。建坪というのは、おおよそ１階部分の直接地面に接している部分の面積だと考えてください。容積率とは、敷地の広さに対する延床面積の割合で、容積率200％の場合、100坪の土地に延床面積200坪の建物が建てられると言うことです。延床面積というのは、各階床面積の合計のことを言います。

		A03	街の防災計画のため、防火地域または準防火地域に指定されている地域があります。防火地域で床面積100平方メートル以上の建て替えをするには、鉄筋コンクリート造りなどの耐火建築物しか建てられず、準防火地域では、あらゆる工法の建物が可能ですが、外壁や屋根、窓などの材料に対して制限を受けます。また、居室はその床面積のある一定割合の窓面積が必要ですし、構造によって境界線から50cm以上離して家を建てる制約や、目隠しが必要など隣家との制約もあるので注意が必要です。この他にも、その場所によって法的にさまざまな制限がありますので、詳しくはスタッフにお尋ねください。

		A04	一般の個人が売主の場合には「消費税は免除」になります。

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	仲介手数料について
		A05	契約時に半額、そして決済時に残り半額が基本です。不動産仲介業は、成約報酬ですので、基本的には、契約時　半額　決済時　半額が基本です。通常、媒介契約締結時に、手数料の支払時期についての記載もあります。不動産仲介手数料は宅地建物取引業規定報酬で決められており400万円以上の場合は売買価格の3％+6万円+消費税が原則です、もちろん成功報酬であるため成立しない場合一切の費用を払う必要がありません。又賃貸の場合は、普通賃料の1ヶ月分手数料を支払います。

		Ａ06	基本的には有りません。手数料以外には、基本的にはかかる費用はありません。　広告などの費用は、依頼者から、依頼したものについては、請求される場合もありますが、それ以外は、必要ないと考えていいと思います。　どちらにしても、お金がかかる場合、事前に確認いたしますので、その内容をご確認下さい。

	自己資金・ローンについて
		A08	自己資金は物件を購入するにあたって借入金額、又ご自身の年間所得、毎月の返済によっても異なりますが金融機関の評価の2割以上の自己資金が必要になります。例えば、売買代金が1000万円で金融機関の評価900万円ｘ80％＝720万円のとき1000万円-720万円＝280万円+諸経費の金額が自己資金になります。金融機関によっては多少評価が異なる事もありこの限りでないところもありますので詳細は当社又は業者にご相談してみてください。

		A09	家や土地を買いたいが融資等の手続きが面倒で時間が無いと思われる方ご安心ください。　当社はお客様に代わりにすべて代行し最も有利な方法でお世話いたします。　当社は物件のお世話からローン付けまで一貫したシステムで良きアドバイザーとしてお役に立っています。

		A10	住宅ローンが通らなければ白紙解除に出来る、という特約です。特約ですからつけなくても良いのですが、ローンを利用する場合は念の為つけておきます。　　　　・特約の期限は２０日～３０日でよいでしょう。　「○○銀行　○○支店　○○○○万円　○月○日まで｣などと　　具体的に記載して下さい。・「銀行他提携ローン　○○万円　○月○日まで｣のようなあいまい　　な記載はトラブルの元ですので注意して下さい。　・「契約書には、他提携ローンと書いてあるので、提携のノンバンク　　で借りてください｣などと言われない書き方が大事です。

		A11	記載された金融機関で、記載された融資額が借りられなかった場合は白紙解除にすることが出来ます。自己資金を増やしたり、他の銀行に申し込んでみるのもひとつの手です。

		A12	融資利用の特約は、きちんと住宅ローン申込みを行なうことが前提ですからこのケースでは買主の特約は適用できません。　手付解除期日前なら手付放棄による解除、後なら違約金を支払うことになります。

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	手付け金について
		A13	一般個人同士の取引では、特に決まった額というのはありませんが、売買価格の５％や１０％というのが一般的です。万が一の手付解除の際に、手付の額が多すぎると負担が大きすぎますし、逆に少なすぎると、相手方が手付解除するのを容易にしてしまいます。不動産業者が売主の場合には、手付が一定額を超える場合には保全措置を講じることになっています。（宅地建物取引業法第41条1項）保全措置を講じなければならないのは以下の場合です。 ※未完成物件の場合　手付金額が100分の５超　または　1000万超のとき ※完成物件の場合　　手付金額が10分の１0超　または　1000万超のとき手付金の保全には、１.保証委託契約（金融機関）２.保証保険契約（生命保険会社）３.手付金等寄託契約および質権設定契約が有ります。更に業者売主の場合には、売買代金の２０％以上の手付金を預かることは出来ません。

		A14	契約書上は、現金でも、振込みでも、小切手でも良い事になっています。売主・買主間で話し合って決めます。ただし小切手の場合は、現金と同様の預金小切手（いわゆる預手）が良いでしょう。手形や小切手は不渡りになる危険性があります。最も預手も、発行元の金融機関が倒産した場合の危険はありますが・・・。

		A15	簡単にいえば、売主・買主お互いに、手付金分の損をすれば契約をやめられるということです。一般個人同士の取引では、解除が出来る期日を設けます。不動産業者が売主の場合には、相手方が「契約の履行に着手するまで」は手付解除が出来ることになっています。

		A16	これも特に決まった期日はなく売主・買主間で話し合って決めます。ローン条項の期日と同日にすることが多いようです。期日までは解除の可能性があるため、期日をあまり長く取りすぎるとに負担が出る場合があります。

		A17	「残代金の支払い｣と「登記｣が最終的な履行となりますが、履行の着手として認められた例として（１）中間金の支払い（２）買主が引き渡し期限後に売主にしばしば明渡しを求め売主が明渡しをすればすぐに残代金を　　　支払える状態にあった時（３）買主が引き渡し期限後再三所有権移転登記を請求し、それと引き換えに残代金の支払いが　　　出来るよう準備していた時（４）農地売買で双方が知事に許可を出していた時などがあります。住宅ローンを申し込んだこと等は契約の履行に当たりません。

		A18	ケースにより異なりますので、以下に記します。 (1)ローンが通らなかったとき住宅ローンを利用する時には融資利用の特約（いわゆるローン条項）を設けます。　条項の期日は1ヶ月程度ですが、この期間内に、普通にローン申込みを行なったのに万が一ローンが通らない・減額されたなどの場合は、契約を白紙解除にすることが出来ます。 (2)特約で白紙解除条項があったとき農地転用の許可が下りなければ白紙解除にする、担保が抜けなければ白紙解除にするなどの白紙解除条項をつけた場合です。 (3)相手方から、手付解除の申し出があった時買主が解除する時は手付金の放棄です。売主が解除する時は、手付金を返し、更に手付金と同額を支払います。いわゆる「倍返し」です。 (4)相手に契約違反があったとき催告の上契約を解除でき、手付金は返還します。催告は内容証明郵便が良いでしょう。　この場合は契約違反ですから違約金を受け取ることができます。一般的な契約では、違約金の額は、売買代金の２０％と定めています。

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	不動産について
		A19	『登記簿上は、山林なのですが、実際は宅地として使える状態になっている』という意味です。宅地とする場合、地目の変更登記の手続をとる必要があります。　この登記は法律上の義務であり、１か月以内に申請しなければなりません。

		A20	壁心と内法の違いです。広告記載は、壁の中心から、計測した壁心での面積の記載になっており、登記は、建物の内法で計測となっているため、面積の違いが出ます。　広告記載では、一般的に、中古マンションの場合は、新築マンション販売時のパンフレット掲載内容を利用するため、壁心記載が多く、戸建て物件の場合、登記簿謄本を元にした内法記載が多いと言われています。

		A21	基本は、現況有姿です。つまり、あるがままの状態で引き渡すというものです。　ですから、ご覧になられたときに、十分、細かなところまで、チェックされることが大事です。（きちんと見ておかないと後でトラブルのものになります。）このところ、売却しやすくするために、内装済みで、売却するケースや内装渡しで、売却するケースも増えてきました。内装済み：　空き家になっている物件を、内装をした上で、売却する方法。　購入後、新たに内装費がかからないので、買主としては、お金の計算がしやすいと言うメリットがあり、売主にとっても、室内がきれいになるため、売却しやすいというメリットがあります。内装渡し：　主に、売主が居住中で、内部があまり、きれいではない場合に行う売却方法　売主が退去後に、内装をして、買主に引き渡すものです。　内装の内容などをきちんと確認しておくことが、後のトラブル回避と言う意味では大切です。

	不動産売買契約
		A22	基本的にどこでも構いません。不動産業者が売主のときや仲介にはいる場合はその業者の事務所でなわれることが多いですね。　不動産業者が事務所以外の場所で契約をした場合はクーリングオフの適用になる場合があります。　一般個人同士の取引ではクーリングオフの適用はありません。

		A23	次のページを参照してください。

		A24	売主買主どちらかが負担するという特約を定めた場合はそれに従います。特約がなければ民法上は折半ということになりますが、契約の履行費用は履行義務を負う側が負担します。費用の具体例；土地の測量費用 / 分筆登記費用 / 契約印紙代 / 抵当権等の抹消費用 / 移転登記費用 / など

		A25	不動産業者が売主の場合・仲介にはいる場合; 不動産売買契約書 / 重要事項説明書 / 物件状況等報告書 / 付帯設備表 / 配管図表など弊社では個人同士の売買契約に必要なアドバイス・お手伝いを有料にて提供いたしております（有料サービス）。一般個人同士の取引の場合;** 不動産売買契約書 / 物件説明書 / 物件状況等報告書 / 付帯設備表 / 配管図表など

		A26	買主が準備するもの；実印（共有者全員分） / 印鑑証明（3ヶ月以内のもの） / 手付金 / 契約印紙（収入印紙）買主が代理人をたてる場合；代理人の実印 /代理人の印鑑証明 / 本人からの委任状（本人の実印押印） / 本人の印鑑証明 /手付金 /契約印紙売主が準備するもの；実印（共有者全員分） / 印鑑証明（3ヶ月以内のもの） / 手付金の領収証 / 契約印紙 /権利証書 / 登記簿謄本（当日のもの・原本）公図・地積測量図・建物配置図 / 建築確認書等物件に関する書類 /マンションの場合は管理規約・パンフレット等 / その他協定書等あれば（私道の使用承諾や建築協定等々売主が代理人を立てる場合；代理人の実印 / 代理人の印鑑証明 / 本人からの委任状（本人の実印押印） / 本人の印鑑証明 / 手付金 / 契約印紙権利証書 / 登記簿謄本（当日のもの・原本） / 公図・地積測量図・建物配置図 / 建築確認書等物件に関する書類 ※不動産業者が売主の新築などの場合に買主が受け取るべき書類建築確認申請書・建築確認通知書 / 公庫使用であれば、設計審査申請書造成図・伏図・平面図・立面図・配管図・電気配線図・など /建物・外構仕様書（具体的なもの）

		A27	もちろんです！　重要事項説明書や契約書の条文が間違っていたり欠けていれば大変なことになります。ただ、不動産取引は、たくさんの法律や慣行などが複雑に絡み合い、非常に解りづらくなっています。さらに、不動産業者さんの力量にもよるのですが、　　　　(1)間違ったやり方　　　　(2)どちらかに都合の良い条文の書き方、　　　　(3)どちらかに都合の良い説明の仕方　　　　なども　非常に多く見うけられますので、慎重の上に慎重を期した対応をして下さい。弊社はお客様に契約の内容が理解出来る様、説明を加えながら契約を行っております。また契約の途中何時でも質問が有れば納得頂けるまでご説明をさせて頂いております。重要事項説明書とか契約書を事前にファックスしてもらいブリーフィングしておくことをお勧めします！個人間の売買契約で契約書の内容が理解出来ないと云う方々には有料ではございますが契約書の解説を行っておりますので是非ご利用ください。

	契約違反による解除
		A28	売主買主どちらとも、相手が契約に基づく義務を履行しない時は催告の上、契約を解除できるということです。

		A29	配達証明付内容証明郵便等の書面を送付します。

		A30	違約金を請求できます。その後の処理を早めるために、違約金額をあらかじめ決めてしまうことが多いようです。　一般的には、売買代金の２０％としています。　実際の損害額を算定したりせず、一律２０％、ということです。不動産業者が売主の場合には２０％を超えて違約金額をさだめられません。

		A31	売主が違約した時は、売主は、手付金を返した上で違約金も払います。買主が違約した時は、買主は、違約金額から手付け金を控除した額を払います。

	残金決済
		A32	金決済は一般的に金融機関等で行なわれます。買主の住宅ローン利用銀行などが多いでしょう。そこに立ち会うのは　　　　(１)　売主　　　　(２)　売主の抵当権者・その他債権者　　　　(３)　買主　　　　(４)　買主の債権者　　　　(５)　不動産の仲介業者（仲介の場合）　　　　(６)　司法書士　などなどです。決済の場では　　　(a)売主確認と各種書類の確認　　　　　（権利書・委任状・印鑑証明・委任状・抵当権抹消書類・住民票など）　　　(b)買主確認と各種書類確認　　　　　（住民票・委任状・抵当権設定書類など）　　　(c)残金やその他費用の授受　　　(d)各種領収書の交付　　　(e)鍵の受け渡し　などが行なわれます。以上が完了すれば、司法書士は法務局に登記申請に走ります。

		A33	いいえ、司法書士や銀行員がいることで、あなたの取引が保全されるわけではありません。司法書士は、自分のお客様である銀行や業者がいうことを忠実に登記するのが仕事です。（司法書士の先生、ごめんなさい・・・）銀行は、融資金額と抵当権設定に間違いがなければ良いのです。（銀行の方、スミマセン・・・）皆、自分の利害がある人達ですから、基本的にはあくまでも自分で自分の安全確認をしなければなりません。

	瑕疵の修復（瑕疵担保責任 - かしたんぽせきにん）
		A34	引民法では、売買の目的物に隠れた瑕疵がある場合、買主を保護するために売主に対して瑕疵担保責任を規定しています。（瑕疵とは、欠陥とか欠点と言う意味です）つまり、買主は売主に対し、代金減額請求や損害賠償請求ができ、瑕疵の為に契約の目的を達することができない場合には契約の解除をすることができます。瑕疵（かし）を知ってから1年以内に行使すること、となっています。ただし、買主がその瑕疵を知っていた時は売主はその責任を負いません。一般的な取引ではどのように行われているか一般個人同士の取引の場合には、瑕疵担保責任を引渡しから2ヶ月とし、　　　　瑕疵の範囲も　　　　(1)雨漏り　　　　(2)シロアリの害　　　　(3)建物構造上主要な部位の木部の腐食　　　　(4)給排水設備の故障　　　　上記の瑕疵についてのみ負うこととするというのが一般的です。また、ある程度築年数が経過しているものの取引については瑕疵担保条項を削除（瑕疵担保免責）とすることが多いようです。一般個人が買主で、不動産業者が売主の場合には瑕疵担保期間を2年以上とすることになっています。 2年以下の特約を結んだ場合は無効になり、瑕疵を知った時から1年になります。

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